不動産を売却するとき、
「3,000万円で売れたら、3,000万円がそのまま手元に残る」
わけではありません。
仲介手数料などの費用がかかりますし、売却に伴って税金が発生する場合もあります。
私はこれまで、不動産6件のうち4件を売却しました。
4件の売却価格を合計すると、6,360万円です。
一方、実際に集計してみると、
仲介手数料＋その他の売却時費用は256万2,800円。
さらに、この4件の売却に関連して私が実際に負担した税金まで含めると、
660万7,568円、約661万円
になりました。
ただし、この約661万円すべてが税務上の「譲渡費用」という意味ではありません。
この記事では、私自身の4件の実例をもとに、
「不動産を売却すると、実際にどんな費用や税金が発生したのか」
を具体的な数字で紹介します。
結論｜6,360万円を売却。直接費用256万円、税金まで含めると約661万円
まず、4件分をまとめます。
| 項目 | 4件合計 |
| 売却価格 | 63,600,000円 |
| 仲介手数料 | 2,362,800円 |
| その他の売却時費用 | 200,000円 |
| 仲介手数料＋その他費用 | 2,562,800円 |
| 売却に関連して実際に負担した税金 | 4,044,768円 |
| 税金まで含めた売却関連の実支出 | 6,607,568円 |
本記事では、分かりやすくするため、仲介手数料とその他の売却時費用の合計256万2,800円を、便宜上「直接費用」と表記します。
ただし、これは税務上の「譲渡費用」と完全に一致するとは限りません。
国税庁では、譲渡費用を土地や建物を売るために直接かかった費用とし、仲介手数料や売主が負担した印紙税などを例示しています。一方、修繕費や固定資産税など、その資産の維持・管理のための費用は譲渡費用には含まれません。
この記事の660万7,568円は税務上の譲渡費用ではなく、私が4件の売却に関連して実際に負担した費用と税金を合計した数字です。
4件それぞれ、売却時にいくらかかった？
今回集計したのは、これまで売却を終えた4物件です。
個々の投資結果は別記事で詳しく公開しているので、ここでは売却時の費用を中心に見ていきます。
1件目｜630万円で売却、直接費用は337,900円
1件目は、600万円で購入した学生向けワンルームマンションです。
約5年8か月保有し、630万円で売却しました。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 6,300,000円 |
| 仲介手数料 | 273,900円 |
| その他の売却時費用 | 64,000円 |
| 所得税 | 157,000円 |
| 住民税 | 46,000円 |
仲介手数料とその他費用を合わせると、337,900円です。
600万円で購入して630万円で売れたので、売値だけを見れば30万円の値上がりです。
しかし、売却にも費用がかかります。
「30万円高く売れた＝30万円儲かった」とはなりません。
2件目｜1,230万円で売却、直接費用は481,900円
2件目は1,250万円で購入し、1,230万円で売却しました。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 12,300,000円 |
| 仲介手数料 | 471,900円 |
| その他の売却時費用 | 10,000円 |
| 所得税 | 155,000円 |
| 住民税 | 45,000円 |
仲介手数料とその他費用は、481,900円でした。
購入価格より20万円安い売却ですが、投資全体の結果は、保有中の家賃収入や経費まで含めて考える必要があります。
「買値」と「売値」だけでは、実際の投資結果は分かりません。
3件目｜3,950万円で売却。消費税約194万円が想定外だった
3件目は3,520万円で購入し、約5年後に3,950万円で売却したマンションです。
4件の中で最も売却価格が高く、売却に関連して負担した税金も大きくなりました。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 39,500,000円 |
| 仲介手数料 | 1,369,500円 |
| その他の売却時費用 | 10,000円 |
| 消費税 | 1,940,568円 |
| 所得税 | 1,167,000円 |
| 住民税 | 343,000円 |
私にとって特に想定外だったのが、消費税1,940,568円です。
約194万円でした。
購入時には、売却時にここまで大きな消費税負担が発生することを十分に意識できていませんでした。
この約194万円は、誰にでもかかる消費税ではない
ここは重要なので補足します。
この約194万円は、私自身のこの取引で実際に負担した金額です。
不動産を売却すれば、誰でも同じように消費税がかかるわけではありません。
国税庁では、課税事業者が事業用資産を譲渡した場合、その譲渡は消費税等の課税対象になる一方、土地や借地権の譲渡は非課税としています。土地と建物を一括売却した場合も、土地部分は非課税で、建物部分を合理的に区分して考える必要があります。
「3,950万円で売ったから、売却価格全体に一律で消費税がかかった」という意味ではありません。
売主が課税事業者に該当するか、売却した資産が土地なのか建物なのかなどによって、課税関係は変わります。
この記事の1,940,568円は、あくまで私自身の実例として見てください。
6件目｜550万円で売却、直接費用は363,500円
4件目は、園部のリースバック戸建です。
700万円で購入しましたが、入居者退去後の売却に苦戦し、最終的には550万円で売却しました。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 5,500,000円 |
| 仲介手数料 | 247,500円 |
| その他の売却時費用 | 116,000円 |
| 法人税 | 191,200円 |
仲介手数料とその他費用は、363,500円でした。
売却時の税引後回収額は2,030,794円。
購入時の自己資金と保有中のキャッシュフローまで含めると、最終税引後損失は、
▲1,747,258円、約175万円
でした。
この物件では、売却費用そのもの以上に、
「そもそも希望する価格で売れない」
という出口の難しさを経験しました。
仲介手数料だけで4件合計236万2,800円
4件の仲介手数料を合計すると、236万2,800円でした。
| 物件 | 仲介手数料 |
| 1件目 | 273,900円 |
| 2件目 | 471,900円 |
| 3件目 | 1,369,500円 |
| 6件目 | 247,500円 |
| 合計 | 2,362,800円 |
1件ずつ見ると数十万円ですが、4件まとめると200万円を超えます。
不動産売買の仲介手数料については、宅地建物取引業者が依頼者から受け取ることのできる報酬額に上限が設けられています。なお、現在は一定の低廉な空家等について特例もあります。
この記事では計算方法そのものよりも、
売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、出口でもまとまった費用がかかる
という実体験を伝えたいと思います。
仲介手数料以外にも4件で20万円かかった
仲介手数料以外の売却時費用は、4件合計で20万円でした。
| 物件 | その他の売却時費用 |
| 1件目 | 64,000円 |
| 2件目 | 10,000円 |
| 3件目 | 10,000円 |
| 6件目 | 116,000円 |
| 合計 | 200,000円 |
物件によって内容は異なります。
過去の資料を見返すと、管理契約の解約に伴う費用だったと記憶しているものもあります。
ただし、手元の資料だけでは支払い名目を完全に確認できないものもあるため、本記事では無理に断定せず、「その他の売却時費用」として集計しています。
売却価格－仲介手数料＝手元に残る金額
と単純に考えない方がいいと思っています。
売却に関連して負担した税金は4件合計404万4,768円
今回の4件について、売却に関連して私が実際に負担した税金として集計した金額は、404万4,768円でした。
| 物件 | 売却に関連して負担した税金 |
| 1件目 | 203,000円 |
| 2件目 | 200,000円 |
| 3件目 | 3,450,568円 |
| 6件目 | 191,200円 |
| 合計 | 4,044,768円 |
「不動産を6,360万円売却すると、税金が約404万円かかる」という意味ではありません。
今回は特に3件目の消費税負担が大きく、全体の数字を押し上げています。
また、個人か法人か、課税事業者に該当するか、保有期間、取得費、譲渡損益などによって税負担は変わります。
あくまで、私自身の4件の実績です。
「譲渡費用」と「売却関連の実支出」は同じではない
この記事で特に区別しておきたいのが、税務上の「譲渡費用」と、この記事でいう「売却関連の実支出」です。
両者は同じものではありません。
国税庁では、譲渡費用として仲介手数料や売主負担の印紙税、一定の立退料や取壊し費用などを挙げています。
一方、修繕費や固定資産税などの維持・管理費は譲渡費用にはなりません。
この記事では税務上の分類とは別に、
「この4件を売ったことで、私が実際にどれだけ費用・税金を負担したのか」
を見るため、仲介手数料＋その他の売却時費用＋売却に関連して実際に負担した税金をまとめています。
660万7,568円＝税務上の譲渡費用、ではありません。
この点は明確に分けて考える必要があります。
4件で6,360万円を売却｜直接費用256万円、税金まで含む実支出は約661万円
改めて整理すると、売却価格は6,360万円。
仲介手数料とその他の売却時費用は256万2,800円。
さらに売却に関連して私が実際に負担した税金404万4,768円まで含めると、
660万7,568円、約661万円
でした。
売却価格6,360万円に対する比率を単純計算すると、約10.4％です。
「不動産を売却すると一般的に売却価格の10％程度がかかる」という意味ではありません。
今回は3件目の税負担が大きかったことも影響しています。
この10.4％を一般的な不動産売却費用の目安として使うことはできません。私自身の4件だけを集計した結果です。
それでも、
「6,360万円で売った」という数字と、その過程で実際に負担した費用・税金には大きな差があった
というのは、実際に売却して改めて感じたことです。
不動産を4件売って、購入時から「最後にいくら残るか」を考えるようになった
不動産投資を始めたころは、「いくらで買えるか」「表面利回りは何％か」「毎月いくら家賃が入るか」といった入口の数字に目が向いていました。
しかし、4件を売却した今は違います。
売却時には仲介手数料がかかります。その他の費用が発生することもあります。税金も関係します。
そして何より、自分が希望した価格で売れるとは限りません。
園部の物件では700万円で購入しましたが、最終的な売却価格は550万円でした。そこからさらに仲介手数料などがかかります。
今なら物件を購入するとき、
「いくらで買えるか」だけではなく、「退去後に誰が買うのか。いくらで売れるのか。そして費用や税金まで考えたあと、いくら残るのか」
まで考えます。
その「いくらで売れるのか」を考えるうえで、実際に不動産会社の査定額と成約価格がどれくらい違ったのかも3物件で比較しています。
不動産3物件の査定額と実際の売却価格はこちらで公開しています。
これは、不動産を実際に4件売却して大きく変わった考え方です。
まとめ｜不動産売却は「いくらで売れたか」より「最後にいくら残ったか」
今回売却した4件の売却価格は、合計6,360万円でした。
一方、私の実績では、
・仲介手数料：236万2,800円
・その他の売却時費用：20万円
・仲介手数料＋その他費用：256万2,800円
・売却に関連して実際に負担した税金：404万4,768円
・税金まで含めた売却関連の実支出：660万7,568円
となりました。
不動産投資では、売却価格だけを見ても最終的な結果は分かりません。
購入価格、購入諸費用、家賃、管理費、修繕費、借入、売却費用、税金。
最後まで計算して初めて、
「結局いくら儲かったのか」
が分かります。
私は4件を売却したことで、以前よりも「入口の利回り」ではなく、「出口で最終的にいくら残るか」を重視するようになりました。
次は逆に、私が購入した不動産6件で、購入時に実際いくら諸費用がかかったのかをまとめます。
購入時と売却時の両方を見ると、不動産投資で物件価格以外にどれだけお金が動くのか、さらに分かりやすくなると思います。
※本記事は筆者自身の投資経験を紹介するものであり、特定の不動産への投資を推奨するものではありません。税務上の取扱いは、個人・法人、課税事業者への該当、物件や取引の内容などによって異なります。具体的な申告や税務判断については、税務署や税理士等にご確認ください。
