利回り11.3％の戸建投資で約175万円の損失｜700万円→550万円で売却した失敗談

2026年8月22日2026年8月28日

表面利回り11.3％。購入時点ですでに入居者がいるリースバック物件。購入価格は700万円。

数字だけを見ると、かなり魅力的に見える物件でした。

しかし、購入から1年10か月後に入居者が退去。その後なかなか買い手が見つからず、最終的には550万円で売却しました。

購入から売却までの税引後最終損失は1,747,258円。約175万円のマイナスです。

私はこの物件を、6件の中で明確な「失敗」と評価しています。

結論｜700万円で買い、550万円で売却。最終損失は1,747,258円

項目	実績
購入日	2022年1月17日
購入価格	7,000,000円
総取得額	7,702,947円
自己資金	2,702,947円
借入	5,000,000円
借入条件	10年・固定1.9％
月返済	45,783円
家賃	月66,000円
表面利回り	約11.3％
退去	2023年11月
累計家賃	1,496,709円
保有期間税引後CF	▲1,075,105円
売却日	2026年7月17日
売却価格	5,500,000円
税引後売却回収額	2,030,794円
最終損失	▲1,747,258円
今なら買う？	買わない

4件目・5件目の成功体験で警戒が薄れていた

この物件は私にとって3件目のリースバック投資でした。

4件目・5件目は、少なくとも入居という点では順調でした。空室がなく、家賃も入っていました。

そのため私の中に、「リースバックなら大きく外しにくい」という安心感が生まれていたのだと思います。

今振り返ると、過去の成功体験が次の投資での警戒心を弱めていました。

購入価格700万円、表面利回り11.3％

購入価格は700万円。月家賃66,000円、年間792,000円なので、表面利回りは約11.3％です。

借入は500万円、固定金利1.9％、10年返済。月返済は45,783円でした。自己資金は購入諸費用を含め2,702,947円です。

紹介業者からは、将来700万円以上で売却できるという趣旨の説明を受けた記憶があります。ただし当時の資料が残っていない場合は、あくまで私の記憶として扱います。

購入から1年10か月で入居者が退去

2023年11月、購入から約1年10か月で入居者が退去しました。

通常の円満退去というより、夜逃げに近い状態で、残置物などもありました。

家賃収入が止まってもローン返済は続きます。今回の借入額は500万円だったため返済自体が生活を圧迫するほどではありませんでしたが、「これがもっと大きな借入だったら」と考えると怖さを感じました。

退去後にも約26万円の追加費用

退去後には、強制執行時の鍵開け29,700円、草刈り160,000円、剪定70,000円など、合計259,700円の費用がかかりました。

高い表面利回りだけを見ていたときには想像していなかった支出です。

750万円で売り出したが、約2年間買い手が見つからなかった

退去後、売却に動きました。最初の売出価格は750万円です。

しかし、なかなか買い手が見つかりませんでした。売却活動を始めてから約2年間、価格を調整しながら買い手を探し、最終的に2026年7月17日、550万円で売却しました。

購入価格700万円から150万円下落した価格です。

550万円で売っても、手元に残ったのは2,030,794円

売却時のローン残高は2,949,283円でした。

仲介手数料247,500円、その他売却費用116,000円などを差し引いた売却手取額は2,221,994円です。

さらに売却後に発生した法人税191,200円を考慮すると、税引後売却回収額は2,030,794円となりました。

最終損失は1,747,258円

購入時の自己資金は2,702,947円。保有期間の税引後キャッシュフローは▲1,075,105円。税引後売却回収額は2,030,794円でした。

したがって、最終損失は2,702,947円＋1,075,105円－2,030,794円＝1,747,258円です。

約175万円の損失となりました。

なぜ利回り11.3％でも約175万円損したのか

原因を「リースバックだったから」と単純化するつもりはありません。4件目のリースバック戸建は現在も順調です。

また、「園部だからダメだった」とだけ考えるのも違うと思います。

私が一番反省しているのは、立地と出口戦略を十分に分析しなかったことです。

購入時に入居者がいることと、退去後にその物件を買いたい人がいることは別です。

「この入居者が明日退去したら、誰がこの物件をいくらで買うのか」。そこまで考える必要がありました。

この投資は成功だった？

失敗です。

約175万円の損失だけでなく、約2年間売却できなかったことも大きな経験でした。不動産は株のように「売りたい」と思った日に売れるとは限りません。

今なら同じ物件を700万円で買う？

買いません。

高利回りでも、入居中でも、出口が弱ければ最終結果は大きく崩れます。今なら利回りより先に、退去後の実需・投資需要、売却可能性を見ます。

まとめ｜過去の成功体験が、次の失敗につながった

表面利回り11.3％の戸建てを700万円で購入し、累計約150万円の家賃を受け取りました。それでも550万円で売却し、最終税引後損失は1,747,258円でした。

経験を積めば必ず投資が上手になるわけではありません。私の場合、4件目・5件目のリースバックが順調だったことが、6件目での警戒を弱めました。

この6件を通じて得た最大の教訓は、表面利回りだけではなく、購入から売却までの出口を最初から考えることです。