表面利回り10％を超え、4年間空室ゼロ。それならかなり現金が残りそうに見えます。
しかし、私が5件目に購入したリースバックマンションは、2025年12月までの税引前累計キャッシュフローが▲14,382円でした。ほぼ現金が残っていません。
原因として大きかったのが、マンションの管理費・修繕積立金です。4年間で1,262,691円。累計家賃の約27％に相当しました。
4件目のリースバック戸建が順調だったため、私はリースバックにかなり手応えを感じていました。その成功体験が5件目の購入につながりました。
結論｜空室ゼロでも2025年12月までの税引前CFは▲14,382円
| 項目 | 実績 |
| 購入価格 | 11,000,000円 |
| 総投資額 | 11,986,477円 |
| 所有 | 法人 |
| 自己資金 | 1,986,477円 |
| 借入 | 10,000,000円 |
| 借入条件 | 15年・固定1.5％ |
| 月返済 | 62,074円 |
| 家賃 | 月94,000円 |
| 表面利回り | 約10.25％ |
| 集計期間 | 2025年12月まで約4年 |
| 累計家賃 | 4,606,000円 |
| 税引前CF | ▲14,382円（2025年12月まで） |
| 税引後CF | ▲267,166円（2025年9月決算まで） |
| 元本返済 | 2,503,382円 |
| 最終利益 | 未確定（保有中） |
| 今なら買う？ | 中立 |
4件目のリースバックが順調だったため、5件目も購入
4件目の宇治の戸建ては、購入後空室ゼロで安定していました。
その経験から、「リースバックなら空室リスクをかなり抑えられる」という手応えを感じ、5件目でもリースバック物件を選びました。
今回は戸建てではなく、大阪府吹田市のファミリーマンションです。専有面積71.66㎡、JR千里丘駅から徒歩約18分の物件でした。
1,100万円は周辺相場より安いと判断した
購入時、業者から周辺の同程度のマンションは1,400万〜1,500万円程度という査定資料を見せてもらいました。
リースバック中で入居者がいるため、すぐに一般実需向けとして売れない制約はあります。それでも1,100万円なら、周辺相場に対して300万〜400万円程度安いと考えました。
この物件で一番期待していたのは、毎月の家賃収入そのものより、将来入居者が退去したときの売却益を法人に残すことでした。
初めて法人名義で購入した不動産
この物件は法人で購入しました。私は2021年3月に、会計事務所とは別に将来の資産管理などを目的とした法人を設立しており、この物件が法人で保有する最初の不動産です。
購入価格1,100万円に対し、借入は1,000万円。固定1.5％、15年返済で、月返済は62,074円です。自己資金は1,986,477円でした。
4年間空室ゼロ、累計家賃は4,606,000円
2025年12月まで約4年間、空室はありません。累計家賃は4,606,000円です。
家賃94,000円に対してローン返済62,074円なので、一見すると毎月かなり現金が残りそうです。
ところが実際には、マンション特有の固定費が大きくかかりました。
管理費・修繕積立金だけで1,262,691円
4年間の管理費・修繕積立金は1,262,691円です。
累計家賃4,606,000円の約27％に相当します。
その他、固定資産税321,000円、借入利息532,319円なども支払っています。
4件目の戸建てリースバックでは、マンションのような毎月の管理費・修繕積立金がありませんでした。同じリースバックでも、戸建てとマンションでは保有コストがかなり違うことを実感しました。
空室ゼロでも税引前CFはほぼゼロ
2025年12月までの税引前累計キャッシュフローは▲14,382円です。
また、2025年9月決算までの法人税を含む税引後CFは▲267,166円です。
この2つは集計期間が違うため、同じ期間の数字として直接比較はできません。記事では期間を明記して扱います。
一方、2025年12月までに返済した元本は2,503,382円です。
現在価値は1,400万〜1,500万円程度と考えているが未確定
購入時の周辺相場資料などから、私は現在も1,400万〜1,500万円程度の価値があるのではないかと考えています。
ただし、現在改めて正式な査定を取った数字ではありません。保有中でもあるため、「含み益が確定している」とは書きません。
この投資は成功だった？
まだ保有中なので、最終的な成功・失敗は判断できません。
ただ、保有中のキャッシュフローについては期待を下回っています。表面利回り10.25％、空室ゼロでも、マンション固定費を考えると現金がほとんど残りませんでした。
今なら同じ物件を1,100万円で買う？
現時点では中立です。すぐに「買う」とも「買わない」とも言いません。
将来の売却価格と、今後の管理費・修繕積立金、入居者の退去時期などによって最終結果が大きく変わるからです。
まとめ｜空室ゼロでも固定費が重ければ現金は残らない
表面利回り10.25％、4年間空室ゼロ。それでも2025年12月までの税引前CFは▲14,382円でした。
4件目・5件目とも、少なくとも空室という意味では順調でした。この成功体験によって、私は「リースバックなら大きく外しにくい」と少し安心していたのだと思います。
その後に購入した6件目で、この油断が大きな失敗につながります。
※本記事は筆者自身の投資経験を紹介するものであり、特定のリースバック物件や法人での不動産保有を推奨するものではありません。
