空室がなければ、不動産投資のキャッシュフローは安定するのでしょうか。
私が4件目に購入したのは、京都府宇治市の戸建てリースバック物件です。購入価格は1,500万円。売主がそのまま入居者として住み続ける契約でした。
2025年末まで約4年6か月、空室ゼロ・滞納ゼロ・入居者トラブルゼロです。
それでも税引後キャッシュフローは▲1,369,762円。約137万円の持ち出しになっています。
ただし、これは想定外の赤字ではありません。私は購入時から「家賃よりローン返済額の方が大きい」ことを理解した上で、10年返済を選びました。
結論｜空室ゼロでも税引後CFは▲1,369,762円
| 項目 | 実績 |
| 購入価格 | 15,000,000円 |
| 総投資額 | 16,143,037円 |
| 自己資金 | 4,143,037円 |
| 借入 | 12,000,000円 |
| 借入条件 | 10年・固定1.4％ |
| 月返済 | 107,221円 |
| 家賃 | 月96,000円 |
| 表面利回り | 7.68％ |
| 集計期間 | 2025年末まで約4年6か月 |
| 累計家賃 | 5,088,000円 |
| 税引前累計CF | ▲927,462円 |
| 税引後累計CF | ▲1,369,762円 |
| 元本返済 | 5,192,789円 |
| 最終利益 | 未確定（保有中） |
| 今なら買う？ | 買う |
3件目で空室とローン返済の怖さを知り、リースバックへ
3件目では初めて借入を使い、空室中でもローン返済が続く心理的な負担を経験しました。
そこで4件目では、借入を使いながら空室リスクを抑える方法としてリースバックに興味を持ちました。
リースバックは、売主が物件を売却した後も賃借人として住み続ける仕組みです。この物件では購入時点で入居者が決まっている状態でした。
家賃96,000円に対し、ローン返済は107,221円
購入価格は1,500万円。1,200万円を固定1.4％、10年返済で借りました。月返済は107,221円です。
一方、家賃は月96,000円。購入した時点から家賃よりローン返済額の方が11,221円多い状態でした。
これは購入後に判明した失敗ではありません。最初から分かっていました。
私は毎月のキャッシュフローを大きく残すより、10年という短い返済期間で借金を早く減らしたいと考えていました。
4年6か月、空室ゼロ・滞納ゼロ・トラブルゼロ
2025年末までの約4年6か月で受け取った累計家賃は5,088,000円です。
この間、空室は一度もなく、家賃滞納もなく、入居者との大きなトラブルもありませんでした。
また、この物件の契約では修繕を入居者側が負担する条件になっています。ただし、これはこの物件固有の契約条件であり、リースバックなら一般的に修繕費がかからないという意味ではありません。
税引後137万円の持ち出しでも、元本は約519万円減った
2025年末までの税引前累計キャッシュフローは▲927,462円、税引後では▲1,369,762円です。
現金だけを見ると、約137万円を持ち出しています。
一方、その間に返済したローン元本は5,192,789円です。
キャッシュフローのマイナス＝そのまま投資損失とは考えていません。ローン元本が減っていることと、最終的にいくらで売れるかを合わせて評価する必要があるからです。
現在価値は1,800万〜2,000万円程度と考えているが、正式査定ではない
近隣の土地相場などから、私は現在1,800万〜2,000万円程度ではないかと考えています。
ただし、これは正式な査定を取った数字ではありません。現在も入居中であり、実際の売却価格がどうなるかは分かりません。
そのため、「○万円の含み益がある」とは考えず、最終的な評価は売却が終わってから行うつもりです。
この投資は成功だった？
まだ保有中なので最終利益は確定していません。
ただ、購入時に想定していた「空室を抑えながら家賃でローン元本を減らす」という運用は、2025年末までほぼ想定どおりです。その意味では現時点で「成功に近い」と評価しています。
今なら同じ物件を1,500万円で買う？
同じ条件なら買います。
6物件の中で、現在の自分が同じ条件でもう一度買うと最も明確に答えられるのがこの物件です。
もちろん、これはリースバック一般を推奨する意味ではありません。この物件の価格、契約条件、入居状況、返済計画を含めての評価です。
まとめ｜マイナスCFを意図的に選んだ不動産投資
空室ゼロでも税引後CFは約137万円のマイナス。しかし、その間にローン元本を約519万円返済しました。
4件目が空室という意味で安定して運用できたことで、私はリースバックという仕組みに手応えを感じます。そして約半年後、5件目でも再びリースバック物件を購入しました。
※本記事は筆者自身の投資経験を紹介するものであり、特定のリースバック物件の購入を推奨するものではありません。
