戸建て投資の維持費はいくら？2戸所有して0円と25万9,700円だった実例

戸建て投資には、区分マンションのような毎月の管理費・修繕積立金が基本的にありません。

そのため、

「戸建ての方が維持費は安いのでは？」

と思う人もいると思います。

私自身も、これまで区分マンション4件と戸建て2件を所有してきて、毎月固定的に発生するコストは戸建ての方が軽いと感じています。

ただし、

戸建てだから維持費がかからないわけではありません。

実際、私が所有した戸建て2件では結果が大きく分かれました。

宇治の戸建ては、現在まで維持費0円。

一方、園部の戸建てでは、入居者が退去した後に、鍵開け・草刈り・剪定で合計25万9,700円かかりました。

しかも、一番大きかったのは屋根や給湯器ではありません。

草刈り16万円でした。

この記事では、実際に戸建て2戸を所有して分かった維持費の現実を紹介します。

結論｜私の戸建て2戸は維持費0円と25万9,700円に分かれた

まず、実際の結果です。

物件	購入価格	現在	これまでの維持費	主な費用
宇治戸建て	1,500万円	保有中	0円	なし
園部戸建て	700万円	売却済	259,700円	鍵開け・草刈り・剪定

同じ戸建て投資でも、結果はまったく違いました。

宇治は、現在まで維持費が1円もかかっていません。

一方、園部では退去後だけで25万円を超える支出が発生しました。

この経験から感じるのは、

「戸建て投資の維持費は年間○万円」と一律には考えにくい

ということです。

物件の状態だけではなく、入居状況や退去後の管理、敷地の広さなどによっても大きく変わります。

宇治の戸建て｜現在まで維持費は0円

私が4件目として購入した宇治の戸建ては、購入価格1,500万円。

購入時の表面利回りは7.68％でした。

現在も保有しています。

この物件については、現在まで維持費は0円です。

もちろん、

「今後もずっと0円」

だとは考えていません。

戸建てである以上、建物が古くなれば、設備や外壁、屋根などに修繕が必要になる可能性があります。

ただ、実際に保有している現在までを見ると、区分マンションのように毎月管理費や修繕積立金が出ていかない点は、戸建ての大きな特徴だと感じています。

園部の戸建て｜退去後だけで25万9,700円かかった

一方、6件目として購入した園部の戸建ては、大きく状況が違いました。

購入価格は700万円。

購入時の家賃は月6万6,000円。

表面利回りは11.31％でした。

しかし、購入から1年10か月後に入居者が退去。

そこから、購入時には想像していなかった維持・管理費が発生しました。

内容	金額
強制執行時の鍵開け	29,700円
草刈り	160,000円
剪定	70,000円
合計	259,700円

退去後だけで、合計25万9,700円です。

ここでいう25万9,700円は、税務上の「修繕費」という意味ではありません。

この記事では、戸建てを所有・管理する中で実際に発生した維持・管理に関連する支出として紹介しています。

一番想定外だったのは建物ではなく「草刈り16万円」

園部で特に印象に残ったのが、草刈り160,000円です。

戸建て投資の維持費というと、

給湯器。

水回り。

屋根。

外壁。

などを最初に想像する人が多いと思います。

私も購入時には、どちらかといえば建物の修繕を意識していました。

しかし、実際にまとまった費用が出たのは庭でした。

入居者がいる間は、それほど意識していませんでした。

ところが空室になると、木や雑草はそのまま伸びていきます。

売却活動をするにも、放置した状態のままでは印象がよくありません。

そこで草刈りや剪定が必要になりました。

草刈り160,000円。

剪定70,000円。

この2つだけで230,000円です。

これは購入時には想定していなかった支出でした。

戸建て投資では、

「建物が壊れなければお金はかからない」わけではない

と、この物件で実感しました。

戸建て投資で考えておきたいのは修繕費だけではない

戸建てでは、屋根・外壁・給湯器・水回り・室内設備などに修繕が必要になる可能性があります。

ただ、実際に所有してみると、それだけではありません。

庭。

植木。

雑草。

外構。

空室時の管理。

退去後の対応。

こうした部分も、オーナー側の負担になることがあります。

特に戸建ての場合、区分マンションの専有部分だけを所有するのとは違い、敷地まで含めて管理する必要があります。

園部では、それが草刈りと剪定という形で表れました。

一方、宇治では現在まで0円です。

だから私は、

「戸建ては維持費が高い」

とも、

「戸建ては維持費が安い」

とも単純には言えないと思っています。

物件による差がかなり大きいからです。

区分マンションは毎月払う、戸建ては必要なときに払う

以前、区分マンションと戸建てを比較した記事でも書きましたが、私が今なら戸建てを選ぶ理由の一つがランニングコストです。

区分マンションでは、

管理費。

修繕積立金。

を基本的に毎月支払います。

修繕が発生していない月でも支払いは続きます。

一方、戸建てにはマンションのような修繕積立金は基本的にありません。

そのため、宇治のように長期間大きな費用が発生しないケースもあります。

ただし、その代わりに園部のように、あるタイミングで20万円、30万円とまとまった支出が出る可能性があります。

違いを簡単に言えば、

区分マンションは毎月少しずつ負担する。

戸建ては普段の固定負担は軽いが、必要なときにまとまった支出が出る。

というイメージです。

戸建ては強制的な積立がないから、自分で備える必要がある

区分マンションでは、修繕積立金として強制的に資金を積み立てます。

戸建てにはその仕組みがありません。

そのため、

毎月修繕積立金を払わなくていい＝将来の支出に備えなくていい

ではありません。

これは園部を経験して強く感じました。

宇治では今のところ0円ですが、将来、設備交換や外壁・屋根などに費用がかかる可能性はあります。

園部でも、購入時に25万9,700円の支出を具体的に想像していたわけではありません。

戸建てを所有するなら、突然費用が発生しても対応できるだけの手元資金は必要だと思っています。

私は、戸建て1戸につき「必ず○万円を積み立てる」といった金額を決めているわけではありません。

必要な金額は、築年数・建物の状態・設備・敷地などによって大きく変わるからです。

25万9,700円の想定外支出があっても、今なら私は戸建てを選ぶ

園部では、退去後だけで25万9,700円の支出がありました。

さらに、この物件は700万円で購入し、最終的に550万円で売却。

購入から売却までの最終税引後損失は1,927,258円でした。

私にとって明確な失敗物件です。

それでも、区分マンションと戸建てのどちらを選ぶかと聞かれれば、現在の私は戸建てを選びます。

理由は、毎月固定的に発生するランニングコストの軽さです。

ただし、戸建てと区分マンションの比較については51番の記事で詳しく書いているため、ここでは繰り返しません。

私がこの2戸から学んだのは、

戸建ては「毎月の固定費が少ない代わりに、突発的な維持費を自分で引き受ける投資」

だということです。

まとめ｜戸建て投資の維持費は「0円のこともあれば、突然まとまって出る」

私が所有した戸建て2件では、維持費に大きな差が出ました。

宇治は現在まで0円。

園部は退去後だけで259,700円。

特に想定外だったのは、草刈り160,000円と剪定70,000円です。

戸建て投資では、建物の修繕費だけを考えておけばいいわけではありません。

庭や敷地、空室後の管理までオーナー負担になる可能性があります。

一方、区分マンションのように管理費・修繕積立金を毎月払い続けるわけではないため、固定的なランニングコストが軽いというメリットもあります。

私はその違いを理解したうえでも、今なら戸建てを選びます。

ただし、

「管理費がないから維持費も安い」

とは考えません。

必要なときにまとまった支出が出ても対応できること。

そこまで含めて、戸建て投資だと思っています。

※本記事は筆者自身の投資経験を紹介するものであり、特定の不動産投資や物件の購入を推奨するものではありません。維持費や修繕費は、築年数、建物・設備の状態、敷地、入居状況などによって大きく異なります。